Malgré un contexte économique difficile qui met à mal le secteur immobilier canadien, la Ville de Montréal a réalisé d'importantes avancées en matière d'habitation au cours des deux dernières années. Bien ancrée dans les réalités de l'écosystème de l'habitation montréalais, l'administration proposera, lors du prochain conseil municipal, des ajustements à son Règlement pour une métropole mixte (RMM), lui permettant d'offrir plus de prévisibilité et de flexibilité aux promoteurs, tout en favorisant la réalisation de projets de logement social et abordable.
« Au cours des deux dernières années, nous avons collaboré comme jamais avec l'écosystème de l'habitation montréalais, qui regroupe autant des promoteurs privés et communautaires, que des fonds d'investissements et des entreprises d'économie sociale. Grâce à cet effort de cohésion, nous sommes capables de mettre en place des solutions mieux adaptées à la réalité du terrain pour remplir notre objectif commun, qui est de faciliter et d'accélérer la construction et la création de logements sociaux, abordables et familiaux partout à Montréal », a déclaré Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif et responsable de l'habitation, de la stratégie immobilière et des affaires juridiques.
RMM : plus de 160 ententes conclues et des ajustements prévus
Préserver la mixité des quartiers et favoriser l'accès à un logement convenable pour toutes et tous : tel est l'objectif que se fixe la Ville de Montréal avec son Règlement pour une métropole mixte, en vigueur depuis le 1er avril 2021. En date du 31 août 2023, le Règlement avait mené à la signature de 164 ententes avec des promoteurs, ce qui représente un total de 8 860 logements construits, en construction ou planifiés.
Les trois plus grands projets résidentiels ayant fait l'objet d'une entente depuis l'adoption du RMM ont prévu l'inclusion de 20 % de logements sociaux, soit près de 500 unités. Il s'agit de l'Esplanade Cartier (161 logements sociaux dans Ville-Marie), Anima (184 logements sociaux dans Ahuntsic-Cartierville) et Canoë (147 logements sociaux dans Mercier-Hochelaga-Maisonneuve).
Grâce aux 164 ententes signées par la Ville, 660 logements sociaux, dont 86 sont déjà en construction, et 158 logements locatifs abordables seront livrés dans les meilleurs délais, sous condition d'un financement adéquat des gouvernements du Québec et de Ottawa. La construction de 568 logements familiaux découle également des ententes signées par la Ville. Des contributions financières de 17,4 M$ ont par ailleurs été amassées pour le logement social, alors qu'elles totalisent 8,2 M$ pour le logement abordable.
« Le contexte économique actuel nous impose d'aller encore plus loin et d'adapter nos façons de faire pour continuer de bâtir ensemble un Montréal toujours plus inclusif. Forts des constats que nous faisons et de consultations menées auprès du milieu, notamment du Comité de suivi du RMM, nous déposerons au prochain conseil municipal des modifications au Règlement pour une métropole mixte, qui sont en phase avec le marché d'aujourd'hui. En parallèle, nous poursuivons le travail en multipliant les initiatives pour accélérer l'approbation des projets, notamment grâce à la Cellule facilitatrice. Nous reconnaissons que c'est parfois complexe et nous travaillons fort à revoir nos processus pour soutenir les promoteurs qui veulent loger les familles montréalaises et les plus démunis », a souligné Benoit Dorais.
Afin d'offrir une meilleure prévisibilité aux promoteurs et davantage de flexibilité, la Ville de Montréal ajustera certains paramètres du RMM :
- Davantage d'options de financement reconnues ; des définitions plus englobantes du logement social et du logement abordable permettront de reconnaître les nouvelles options de financement qui se sont ajoutées depuis la création du RMM afin de faciliter la mise sur pied des projets. Par exemple : PHAQ, Fonds fiscalisé (Desjardins et FTQ), ICRL (programme fédéral), APH Sélect (programme abordable fédéral).
- Ajustements des valeurs des contributions foncières selon la nouvelle réalité du marché ; la Ville procédera à une mise à jour des sommes qui sont versées au promoteur pour les terrains destinés à des logements sociaux. Les prix des terrains ayant grandement augmenté au cours des cinq dernières années, les montants offerts par la Ville refléteront mieux cette nouvelle réalité, tout en restant inférieurs à leur valeur marchande.
- Contributions financières ajustées à la hausse de façon graduelle ; pour mieux répondre aux besoins de financement des logements sociaux et abordables dans un contexte économique marqué par la hausse des taux d'intérêt ainsi que des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre, un rehaussement sur trois ans des contributions financières est prévu pour les promoteurs qui sont dans l'incapacité d'inclure des logements sociaux dans leurs projets. L'augmentation sera appliquée par étape, à compter de 2024 et jusqu'en 2026 afin d'inciter les promoteurs à présenter des projets clés en main. En venant augmenter sur trois ans les montants des contributions financières, les promoteurs pourront ainsi ajuster leur plan de financement à l'avance, leur conférant davantage de prévisibilité.
Tel que prévu par les règles en vigueur, ces ajustements réglementaires seront soumis à l'approbation de l'ensemble des instances de la Ville de Montréal ainsi qu'à une consultation.
Montréal en action pour lever les freins à la construction et protéger l'abordabilité
Rappelons que le Règlement pour une métropole mixte est un des éléments du coffre à outils de la Ville de Montréal pour créer des conditions gagnantes à la mise sur pied de projets d'habitation qui répondent à l'ensemble des besoins de sa population.
Au cours des deux dernières années, la Ville a accéléré ses efforts pour revoir ses pratiques afin de réduire les délais d'émission des permis et pour faire face aux défis posés par les hausses du taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de construction et l'incertitude économique, qui a notamment entraîné une baisse considérable des transactions de terrains visant le développement résidentiel.
Une Cellule facilitatrice a été mise en place au cours des six derniers mois dans quatre arrondissements pilotes, soit LaSalle, Le Sud-Ouest, Rosemont-La Petite-Patrie et Ville-Marie afin d'opérer un changement de culture pour accélérer la mise sur pied des projets immobiliers. Le comité directeur de la Cellule suit présentement 90 projets porteurs pour la Ville (privés et sociaux). Ce comité a pour mission de résoudre rapidement tout problème qui retarderait la réalisation des projets.
Afin de faciliter la construction de logements sociaux et abordables et protéger l'abordabilité de la métropole, la Ville s'est par ailleurs dotée d'un droit de préemption et investit des sommes historiques, notamment via des enveloppes totalisant 600 M$ dans le Programme décennal des immobilisations 2023-2034. Depuis 2022, Montréal a assujetti au droit de préemption plus de 500 lots, dont 101 maisons de chambres, réparties dans 9 arrondissements. Sept maisons de chambres ont ainsi été acquises par la Ville afin d'en préserver la vocation. Rappelons qu'en septembre, Montréal franchissait le cap des 100 chambres acquises et protégées de la spéculation immobilière.
« Nous menons une bataille sans précédent pour assurer l'abordabilité de la métropole et la Ville de Montréal fait tout en son pouvoir pour accélérer la construction et la création des logements sociaux, abordables et familiaux dont la population a besoin. Grâce à la mobilisation de nos partenaires et à l'agilité de nos équipes, nous sommes plus souples, rapides et efficaces, et nous le serons encore davantage pour développer de nouvelles unités dans les années à venir », a conclu Benoit Dorais.
